Introductie wonen

Wonen in collectief eigendom

In Nederland zijn de sociale sector (wooncorporaties) en de vrije sector de twee meest voorkomende en dominante sectoren in de huisvesting. Wonen in collectief eigendom kan echter ook. Om dat te illustreren hebben we in onze webdocu een aantal mensen en organisaties geïnterviewd die zich in verschillende fases van wonen in collectief eigendom bevinden. Sommigen wonen al tientallen jaren op deze manier, anderen hebben onlangs hun woningen gerealiseerd en er zijn ook collectieven die volop bezig zijn met het vinden van een kavel of het rondkrijgen van hun financiering.
Wonen in collectief eigendom kan op veel verschillende manieren: met een balans tussen gemeenschappelijke en individuele ruimte, van groot tot klein, in de stad of op het platteland. Elk collectief, wooncoöperatie of ecodorp regelt het op eigen wijze. En het mooiste aan collectief eigendom is dat je ervoor zorgt dat je, je collectief genoten en ook toekomstige generaties betaalbaar en prettig kunnen wonen door het pand buiten de markt te plaatsen.

Wooncrisis
Door deze webdocu over collectief eigendom zou je bijna denken dat we het over een nieuw fenomeen hebben, maar dat is zeer zeker niet zo. Collectief eigendom bestaat al heel lang. Het was vroeger heel normaal om je gemeenschappelijk te bekommeren over een stuk land, een nederzetting, gereedschappen of voedselvoorziening. De particuliere sector en de vrije markt zijn pas iets van later. Als we naar huisvesting in Nederland kijken, zien we dat de overheid eigenlijk pas een jaar of dertig geleden vol heeft ingezet op de vrije sector. Nederland is traditioneel gezien een land dat trots is/was op haar grote sociale sector. Nog steeds is die sector in vergelijking met andere landen best groot, maar vergis je niet, er worden steeds meer sociale huurhuizen verkocht en de sociale sector is steeds verder gemarginaliseerd. Het is het vangnet geworden voor degenen die niet mee kunnen. Een soort stempel die zegt: ‘je bent niet succesvol’. Geheel ten onrechte natuurlijk, want goede huisvesting is een basisbehoefte, wonen is een (grond)recht! Het feit dat we in een samenleving leven waarin speculatie met grond en vastgoed de normaalste zaak van de wereld is geworden is treurig. Wie wenst een wereld waarin sommigen hun zakken vullen, rijker dan rijk zijn omdat ze grond en gebouwen bezitten en die voor hoge prijzen verhuren terwijl anderen zich krom werken om de huur te kunnen betalen, of nog erger, dakloos zijn? Volgens mij niemand en daarom is het zaak om deze situatie op te lossen.

Oplossing
Ik zal zeker niet pretenderen dat ik alle oplossingen heb, maar ik ben ervan overtuigd dat een grotere coöperatieve sector, dus meer huisvesting in collectief eigendom enorm zou kunnen bijdragen aan een beter huisvestingsklimaat. Uiteraard moet ook de sociale sector blijven bestaan en groeien. Niet iedereen heeft tijd en zin om een eigen wooncoöperatie op te richten en/of deel uit te maken van een collectieve beheersconstructie. Sommige mensen willen gewoon goed en betaalbaar wonen en bezig zijn met andere dingen en dat is heel normaal. Voor degenen die wel gemeenschappelijk willen wonen, aan zelfbeheer willen doen of een gezamenlijke woondroom willen realiseren, is collectief eigendom een hele goede optie. Tenminste, als de overheid en de banken een beetje meewerken, want dat is helaas nog niet het geval.
Terwijl er al heel wat mensen al tientallen jaren in collectief eigendom constructies wonen is de wooncoöperatie pas sinds 2015 in de woningwet opgenomen. Dat betekent dat er daarvoor eigenlijk maar twee opties waren voor nieuwbouw: de vrije en sociale sector. Die laatste was volledig in handen van de wooncorporaties. Sinds 2015 kun je ook coöperatief bouwen, maar dat betekent niet dat de wooncoöperaties sinds die tijd als paddestoelen uit de grond zijn geschoten. Wooncoöperaties hebben het nog steeds moeilijk omdat wetgeving en financiering in Nederland achterlopen. Wooncoöperaties vallen vaak tussen wal en schip omdat ze deels als zakelijk worden beschouwd en deels als particulier. Banken vinden het risicovol om wooncoöperaties te financieren, omdat de overheid (nog) geen garantiefonds heeft opgericht zoals dat er wel in de vrije sector is (NHG - Nationale Hypotheek Garantie). Dat betekent simpel gezegd dat je als particulier een 100% hypotheek kan krijgen, terwijl de wooncoöperatie maximaal 60% krijgt (als je geluk hebt). Dat gat van 40% in je financiering moet je dus op een andere manier zien te dichten. Daar zijn meerdere opties voor zoals: eigen inleg, crowdfunding, crowdlending, obligaties en sinds kort is in Amsterdam een deel te financieren via het leenfonds voor wooncoöperaties. Financiering is een puzzel die niet iedereen gelegd krijgt, om dat probleem op te lossen is de inzet en medewerking van de overheid en het bankwezen noodzakelijk.

Het mooie is dat je als mede-eigenaar de huur nooit meer dan noodzakelijk zal verhogen. Dat zorgt ervoor dat het wonen betaalbaar blijft.

Geen eigendom, geen speculatie
Het is goed om nog even duidelijk te stellen dat een wooncoöperatie collectief eigendom is. Dat wil zeggen dat de leden/bewoners geen deeltje individueel eigendom hebben dat ze later als ze verhuizen weer kunnen verkopen. Het eigendom ligt bij de vereniging, als het goed is, in een sterke juridische constructie, zodat het niet meer verkocht kan worden. Dit betekent dat er niet te speculeren valt met huisvesting in collectief eigendom. Wonen in een wooncoöperatie is geen appeltje voor de dorst of pensioenvoorziening zoals een koophuis vaak beschouwd wordt. Wonen in collectief eigendom lijkt wat dat betreft meer op sociale huur dan op koop. Je woont er, gebruikt het pand, maar hebt geen eigendom, althans niet persoonlijk. Collectief eigendom betekent namelijk wel — in tegenstelling tot de sociale huursector — dat je medeverantwoordelijk bent voor het pand en de dingen die daar gebeuren. Je bent mede-eigenaar en huurder tegelijk. Die twee verschillende petten kunnen soms verwarrend zijn, omdat je vanuit je positie als huurder bijvoorbeeld geen voorstander bent van huurverhoging. Vanuit je positie als mede-eigenaar weet je dat je af en toe de huur moet verhogen omdat kosten zijn gestegen en de begroting moet blijven kloppen. Die twee rollen kunnen botsen, maar uiteindelijk wordt er altijd een oplossing gevonden. Het mooie is dat je als mede-eigenaar de huur nooit meer dan noodzakelijk zal verhogen. Dat zorgt ervoor dat het wonen betaalbaar blijft. Het is een heel simpel systeem dat betaalbaar en goed wonen voor lange termijn garandeert, daarom vind ik het onbegrijpelijk dat de overheid en banken hier in Nederland niet hun volledige steun en medewerking aan verlenen. Zorg er als overheid voor dat grond betaalbaar is voor wooncoöperaties, dat er minder in de vrije sector wordt gebouwd en meer coöperatief, maak particulier eigendom belastingtechnisch gezien minder aantrekkelijk. Zorg voor een landelijk leen- en garantiefonds zodat de financiering van wooncoöperaties makkelijker wordt. Nogmaals, wooncoöperaties zijn niet voor winst maar voor goede betaalbare huisvesting. Voor de lange termijn. Als je een visie op huisvesting hebt dan is dit toch wat je wil!

Risico
In een aantal omringende landen zijn ze veel verder. In bijvoorbeeld Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland wordt de coöperatieve sector al jaren ondersteund en gefinancierd. Daar zien de banken geen risico’s zoals hier, omdat het nooit fout gaat. Er zijn geen voorbeelden van wooncoöperaties die failliet zijn gegaan. Er zijn wel voorbeelden van wooncoöperaties die ermee gestopt zijn, omdat het traject te moeilijk en tijdrovend was, maar geen coöperaties die na het bouwen onderuit zijn gegaan. Stel dat het mis zou gaan, heb je vastgoed als onderpand en kun je alsnog nauwelijks geld verliezen. Het risico waarvan Nederlandse banken en overheid spreken is er niet. Als we het over risico hebben is het risico dat een stel of individu na aankoop van zijn/haar/hen huis werkloos wordt en de hypotheek niet meer kan betalen veel groter dan datzelfde risico bij een collectief waar men elkaar ondersteunt en opvangt.

Regeneratief netwerk
Om de coöperatieve beweging in Nederland op te schalen moet het door de overheid en banken makkelijker gemaakt worden, maar er ligt ook een taak bij de coöperatieve beweging zelf. Als we weer over de grens naar Duitsland kijken, zien we dat daar sinds 1992 een door krakers opgezette organisatie is genaamd het Mietshäuser Syndikat. Deze niet-commerciële organisatie heeft als doelstelling in coöperatieve vorm, betaalbare, lange termijn huisvesting te realiseren en stimuleren. Het Syndikat helpt bij het juridische gedeelte van het opzetten van de coöperatie en zorgt daarbij voor een extra veiligheidsconstructie door zelf een plek in de organisatiestructuur van alle aangesloten coöperaties in te nemen. Op die manier kunnen panden nooit verkocht of individueel te gelde gemaakt worden. Intussen zijn er al bijna 200 panden bij het Syndikat aangesloten en blijven ze groeien. Die groei wordt mede mogelijk gemaakt door het ingebouwde solidariteitsfonds. Dat is een fonds waar elk pand dat bij het Syndikat is aangesloten maandelijks een bedrag naar overmaakt. Daarmee bouwt men vermogen op om nieuwe leden van het Syndikat financieel te ondersteunen door middel van leningen. Op deze manier ontstaat er een regeneratief systeem dat anderen in staat stelt om coöperatief te gaan wonen. Hoe groter het fonds, hoe minder banken en andere financieringsmethoden je nodig hebt.
In Nederland is er een vergelijkbare organisatie genaamd VrijCoop. Ze hebben hun structuur van het Mietshäuser Syndikat afgekeken en die omgezet naar iets dat werkt binnen de Nederlandse wetgeving. Het idee voor VrijCoop is ontstaan in 2015. Aanvankelijk was het toen nog Syndikat.nl, maar in 2017 werd die organisatie omgevormd naar VrijCoop en werden de statuten gedeponeerd. In 2018 werd Ecodorp Boekel als eerste VrijCoop project aangenomen. Momenteel zijn naast Ecodorp Boekel ook Bajesdorp, De Leef en Groei Hoeve bij Vrijcoop aangesloten als vastgoedprojecten.
Het is geen verplichting, maar toch zou ik graag zien dat nieuwe groepen die een wooncoöperatie starten zich aansluiten bij een organisatie zoals VrijCoop. Ten eerste kun je er veel kennis en ervaring ophalen en je eigen werk dus verlichten. Ten tweede zorg je ervoor dat je in de toekomst echt niet kunt verkopen. Ten derde is het belangrijk omdat ook Vrijcoop een solidariteitsfonds heeft. Daar zit nu nog niet zoveel geld in omdat er maar 3 panden zijn en VrijCoop nog niet zo lang bestaat, maar dat is een kwestie van tijd. Hoe meer leden, hoe groter de pot en dan wordt het steeds makkelijker om aangesloten projecten te financieren.

Het is belangrijk om te beseffen dat gemeenschappelijk wonen en collectief eigendom heel mooi, leerzaam, prettig en goed zijn voor de lange termijn, maar dat ze ook veel tijd en energie kunnen kosten.

Verschillende voorbeelden
In deze webdocu worden de verhalen gedeeld van Ecodorp Boekel, De Warren, Woningbouwvereniging Gelderland, CLT H-Buurt, De Bonte Hulst en andere mooie coöperatieve projecten in Nederland. Slechts een klein deel van deze projecten zijn overigens een wooncoöperatie. Ecodorp Boekel is een ecodorp, de naam zegt het al. CLT H-buurt is een Community Land Trust-project met daarbinnen een wooncoöperatie. De Vrouwenschool in Nijmegen is bijvoorbeeld een vereniging die al tientallen jaren bestaat. Wat ik wil zeggen is dat collectief eigendom op verschillende manieren in verschillende constructies kan bestaan. Het hoeft niet per se een wooncoöperatie te zijn. De coöperatie als rechtsvorm wordt overigens maar heel zelden gebruikt. Wooncoöperaties zoals De Warren en De Nieuwe Meent zijn verenigingen en geen coöperatie. Dat heeft ermee te maken dat de coöperatie als rechtsvorm op winst gericht kan zijn, terwijl de vereniging per definitie non-profit is. De mogelijk op winst gerichte coöperatie wordt door de belastingdienst anders ingeschaald qua belasting betalen dan de vereniging en daarom sluit de vereniging als rechtsvorm vaak veel beter aan bij hoe een wooncoöperatie georganiseerd wil zijn.
Naast de persoonlijke verhalen die verteld worden door de verschillende mensen in onze webdocu, hebben we ook de organogrammen en statuten van bijna alle organisaties bijgevoegd zodat deze webdocu niet alleen als inspiratiedocument fungeert, maar ook als praktische handleiding  als je zelf aan de slag wil met collectief eigendom. Omdat het opzetten van een wooncoöperatie of collectief project zeker niet alleen rozengeur en maneschijn is, zijn er ook verhalen bijgevoegd van mensen die veel tijd hebben gestoken in het opzetten van een wooncoöperatie of genootschap, maar daarin (nog) niet geslaagd zijn. Het is belangrijk om te beseffen dat gemeenschappelijk wonen en collectief eigendom heel mooi, leerzaam, prettig en goed zijn voor de lange termijn, maar dat ze ook veel tijd en energie kunnen kosten. Dat er dingen misgaan, er heftige interne discussies kunnen ontstaan en je het zo nu en dan niet meer ziet zitten, is de realiteit. Laat dat je er niet van weerhouden om te beginnen, want ondanks de obstakels en tegenvallers die je ongetwijfeld zult tegenkomen is er veel positiefs dat je leven zal verrijken.

WBVG
Een van de voorbeelden uit de webdocu die ik nog even wil uitlichten is Woningbouwverening Gelderland (WBVG). Niet omdat ze beter zijn dan anderen, maar omdat ze wezenlijk anders zijn. De meeste wooncoöperaties bouwen een pand waarin ze zelf met een groep mensen gaat wonen. WBVG is een woningbouwvereniging die niet bouwt voor zichzelf, maar een organisatie die de bouw en financiering van wooncoöperaties — of hun geval misschien beter gezegd beheercoöperaties — faciliteert. Ze hebben een vergelijkbare verenigingsstructuur als veel wooncoöperaties, maar hebben binnen deze structuur een veelheid aan panden ondergebracht. Die panden zijn (meestal) in collectief eigendom van de vereniging WBVG en worden verhuurd aan de bewonersvereniging die per pand wordt opgericht en waar alle bewoners lid van worden. Zowel die bewonersverenigingen als de leden daarvan zijn lid van WBVG en vormen zo samen een grote vereniging. Het interessante aan deze constructie is dat WBVG het werk van projectontwikkelaar en financier uit handen neemt van de toekomstige bewoners van de panden. Precies dat stukje dat veel mensen tegenhoudt om zelf een wooncoöperatie te beginnen lossen zij op met een team van professionals. Ze bouwen, liefst in samenspraak met toekomstige bewoners, maar doen dat niet voor winst of aandeelhouders, maar voor betaalbare huisvesting in collectief eigendom.
Vroeger was een groot deel van de sociale huursector in Nederland in handen van vergelijkbare woningbouwverenigingen. Helaas zijn die bijna allemaal omgezet naar stichtingen en is het democratische, collectieve element verloren gegaan. Tel daarbij de verhuurdersheffing die de sociale sector als straf kreeg opgelegd van de overheid voor het goedkoop verhuren van woningen en dan snap je dat de sociale sector dankzij onze overheid niet groeit maar krimpt.

Het is onbegrijpelijk dat corporaties met grote regelmaat hun huizen verkopen aan particulieren of (buitenlandse) beleggers, maar zo goed als nooit aan bewoners zelf in coöperatieve vorm.

Van corporatie naar collectief eigendom
Een ander voorbeeld dat ik wil aanhalen is Woonvereniging Roggeveenstraat in Den Haag. Helaas hebben we ze niet te pakken gekregen voor een interview, maar ik wil ze toch noemen, omdat ze de eerste woonvereniging of straatgemeenschap (zoals ze het zelf ook wel noemen) in Nederland zijn die is ontstaan door de verkoop van woningen van een wooncorporatie aan bewoners. De strijd van de buurtbewoners begon daar al in 2013 toen er een eerste aanzet voor de straatgemeenschap werd gemaakt middels een buurtpreventie team. Wat later, in 2014, zijn ze zich gaan verzetten tegen de plannen van woningcorporatie Haag Wonen die de 19e-eeuwse huisjes in de straat wilde slopen voor nieuwbouw. Eind december 2018 werden uiteindelijk de handtekeningen gezet en werd de Woonvereniging collectief eigenaar van 65 woningen in de Roggeveenstraat.
Een prachtig verhaal en daarom zeer zeker het benoemen waard. Het is een voorbeeld voor alle corporaties in Nederland, want het is onbegrijpelijk dat corporaties met grote regelmaat hun huizen verkopen aan particulieren of (buitenlandse) beleggers, maar zo goed als nooit aan bewoners zelf in coöperatieve vorm. Ik kan best begrijpen dat corporaties zo nu en dan huizen verkopen om budget te creëren voor de bouw van nieuwe huizen, maar verkoop dan aan mensen die een coöperatief model willen gebruiken in plaats van aan beleggers die op niks anders dan winstmaximalisatie uit zijn. Misschien is de winst iets lager, maar dat zou de overheid kunnen compenseren, omdat elk nieuw coöperatief huisvestingsproject een zelfregulerende aanwinst is in het woningaanbod.

Grond
Als we het hebben over wonen in collectief eigendom hebben we het niet alleen over stenen, maar ook over grond. In Nederland is grond heel erg duur en schaars. Dat vraagt om een goed uitgedachte en gebalanceerde grondpolitiek. Nadenken over hoe de grond onder verschillende bestemmingen verdeeld wordt en hoe het eigenaarschap geregeld is. Eerlijk gezegd ben ik er überhaupt geen voorstander van dat grond een verhandelbaar object is, want ik vind dat grond net als water, lucht en licht een commons hoort te zijn. Geen eigendom en handel maar goede afspraken over het gebruik en de zorg voor het land. Momenteel ervaren we in onze samenleving wat er gebeurt als grond een vrij verhandelbaar marktproduct is. Het is een van de oorzaken van de wooncrisis, problemen in de landbouw, een gebrek aan vrije ruimte, versneller van ongelijkheid en de kloof tussen arm en rijk.
In het jaar 1901 bestond er al zoiets als de vereniging Gemeenschappelijk Grondbezit (GGB). Dat was een vereniging die ernaar streefde om grond in gemeenschappelijk eigendom van de gehele gemeenschap te brengen. De GGB bestond in het begin voornamelijk uit anarchisten, socialisten en leden van de Bond voor Landnationalisatie, terwijl later ook ideologieloze arbeiders meededen. In onze webdocu kun je ook lezen over de Boermarken, een organisatievorm voor gemene gronden die al bestaat sinds de middeleeuwen. Ook is er een interessant stuk over grondbelasting opgenomen. Het zijn voorbeelden om te laten zien hoe belangrijk het is dat we goed nadenken over grond en dat gemeenschappelijk grondbezit misschien helemaal niet zo’n vreemd idee is. 

Conclusie
We hebben geprobeerd een heel scala aan verschillende mogelijkheden en ervaringen in dit hoofdstuk bij elkaar te brengen. Dat is uiteraard niet compleet want er zijn vast en zeker nog een heleboel andere fantastische voorbeelden te vinden. We hebben het CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) ook even links laten liggen.
We hopen door middel van deze webdocu te inspireren en aan te zetten tot het nemen van eigen initiatief. Collectief eigendom is een manier om de dominante neoliberale koers te doorbreken, maar vooral ook een manier om eigen initiatieven en ideeën te realiseren. Gezamenlijk, vanuit passie en visie in plaats van uit de gedachte dat wonen gaat om het opbouwen van kapitaal.
Laat je inspireren door de voorbeelden in deze webdocu, maar klop vooral ook aan bij organisaties als VrijCoop, Cooplink, Stichting !Woon of andere kennisorganisaties. Er is veel kennis en ervaring aanwezig, je hoeft het wiel niet helemaal zelf uit te vinden.